18年业绩同比+26%、毛利率、净利率双升、预收高覆盖、分红稳定
   
18年公司实现营收3,484.3亿,同比+20.0%,归母净利润113.7亿,同比+25.9%;19Q1实现营收904亿元,同比+21%,归母净利润44亿,同比+26%;18年每股收益0.93元,同比+25.7%;毛利率和归母净利率分别为15.4%和3.3%,较上年+1.0pct和+0.2pct;三费占比6.0%,同比+0.8pct,源于汇兑损失大幅增加;少数股东权益占比29.0%,较上年-4.4pct。资产负债率和净负债率分别为89.5%、171.8%,同比分别+0.5pct、-34.2pct,杠杆下降。此外,拟每10股派现3元(含税),分红率为32%,维持较高水平,对应股息率4%。18年实际完成利润总额242.7亿,较年初200亿元目标超21%,19年目标利润总额超过267亿元,较上年目标同比+34%、较上年实际完成同比+10%;19Q1末,预收账款达3,563.3亿元,覆盖18年地产营收220.7%,预收款高覆盖保障业绩释放。
   
18年销售额同比+26%,19Q1开竣工强劲推动销售+43%、业绩+26%
   
公司18年实现合同销售额3,785亿,同比+26.4%;销售面积3,664万方,同比+50.3%;销售回款2,968亿元,同比+21%,回款率达77%。投资方面,18年公司完成新开工面积3,322万平方米,同比+12.7%;竣工面积1,947万平方米,同比-9.0%。19Q1,公司实现销售金额694亿元,同比+43%;销售面积599万方,同比+45%,新开工1,315万方,同比+50%,竣工150万方,同比+90%。公司在2018年3季度中高层经营会议中提出,19-21年,其房地产业务确保年均销售规模保持在5,000亿元以上;我们估算公司19年可售货值约为6,000-7,000亿元,预计19年公司销售有望超4,500亿元、对应同比超+20%。考虑到公司新开工、竣工强劲,19年销售、业绩稳增有较强保障。
   
18年拿地同比+116%,土储1.5亿方,长三角占比高、深度受益长三角一体化
   
18年公司新增权益建面约4,336.8万平方米,同比+115.8%,权益地价814亿元,对应货值约4,500亿元。19Q1,公司新增权益建面约806.3万平方米,同比-30.8%。截至18年末,估算公司总土储面积约1.49亿方,估算已售未结算面积约3,362万方,估算未售面积约1.15亿方。按18年销售均价1.06万元/平米估算,对应可售货值约1.22万亿,按公司19-21年年均销售目标5,000亿元估算,可满足未来2年开发、销售需求。公司总土储面积中,长三角区域占比达26.5%,有望深度受益长三角一体化;并且公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局,包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量潜在优质土储,推动长三角土储增厚。
   
投资建议:业绩销售稳定,预收款高覆盖,长三角受益标的,维持“强推”
   
绿地控股目前销售排名行业第6位,作为行业龙头之一料将充分受益于集中度提升;近两年来公司重抓回款卓见成效,也有效推动负债率的改善;同时公司积极解决低利润率弊病,一方面严控拿地成本,并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力;另一方面将降成本、提周转提升到战略高度,全面推进甲供直采和标准化,综合降本率达27%,新增住宅项目标准化率达78%。鉴于公司业绩略低于预期,我们将公司2019-21年每股收益预期分别小幅下调至1.21、1.51和1.87元(原预测为19-20年1.25和1.56元),目前19年PE仅6.2倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。
   
风险提示:房地产政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期