19H1业绩同比+48%,ROE、利润率稳升,高预收款覆盖率保障业绩持续
   
19H1,公司营业收入2,014.5亿元,同比+27.6%;归母净利润89.8亿元,同比+48.4%;基本每股收益0.74元,同比+48.0%;毛利率和净利率分别为15.2%和4.5%,分别提升0.2pct和0.6pct;加权平均净资产收益率12.04%,同比+2.81pct。三费费率为5.4%,同比下降0.6pct,其中销售费率下降0.6pct。19H1,房地产结转收入901亿元,同比增长26%,结转毛利率28.0%,同比+1.9pct。
   
报告期末,资产负债率和净负债率分别为88.3%、179.7%,分别较19Q1末-1.1pct、+2.2pct。截至19H1末,预收账款达3,597.8亿元,同比+21.8%,较19Q1末+1.0%,可覆盖18年地产营收2.23倍,较19年一季度末提升0.2倍,预收账款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖保障业绩释放持续性。
   
19H1销售额同比+3%,新开工、竣工积极、充裕可售保障销售、业绩稳升
   
19H1,公司实现销售面积1,487.1万平米,同比+10.2%;实现销售金额1,676.9亿元,同比+3.1%。公司销售金额一二线、三四线分别占比60%、40%。回款金额1,319亿元,回款率达79%。公司房地产主业紧贴市场,抢抓业绩,三四线市场销售额得益于城际空间站等高质量重大项目的市场优势,成为“弱势市场中的强势项目”,销售金额逆市同比大幅增长超五成。投资方面,19H1,公司实现新开工2,639.1万平米、同比+49.0%,完成竣工593.7万平米、同比+47.1%,合同交付698万平米,同比+5%。公司在18Q3中高层经营会议中提出,19-21年房地产业务确保年均销售规模保持在5,000亿元以上;我们估算公司19年可售货值约为6,000-7,000亿元,充裕可售货值保障全年销售稳增。
   
低成本扩充土储,深度受益长三角一体化、蕴藏大量潜在土储
   
19H1,公司以城市群、都市圈的理念,聚焦一线城市溢出地区、二线省会城市、地级市高铁站等重点地区,新增房地产项目储备58个,新增计容建面2,202万方,新增货值2,622亿元,总地价556亿元,拿地/销售金额比33%,平均楼面价2526元/平米,占比19H1销售均价仅22.4%,后续结算利润率有较强保障;权益计容建面约1,968万平米,同比-8.9%,权益土地款459亿元,同比+9.0%,拿地权益比高达89.3%。截至19H1末,公司总土储17,039万平米,一二线货值占比超60%。18年9月,公司与苏州市政府签署战略合作协议,将在科技产业新城、消费、基建、康养等领域与苏州市进行战略合作,总投资超过千亿元。
   
公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局,包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量优质土储,推动长三角土储增厚。
   
投资建议:业绩高增长,利润率提升,预收高覆盖,维持“强推”评级
   
绿地控股目前销售排名行业前列,作为行业龙头之一料将充分受益于集中度提升;近两年来公司重抓回款卓见成效,有效推动负债率的改善;公司积极解决低利润率弊病,严控拿地成本,并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力;公司将降成本、提周转提升到战略高度,全面推进甲供直采和标准化,综合降本率达27%。我们维持公司2019-21年每股收益预期分别为1.26、1.58和1.89元,目前19年PE仅5.3倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。
   
风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。